Entenda sobre licenciamento de obra em condomínio e prefeitura

Quando você compra um terreno ou lote em um condomínio de casas, começa a fase de planejamento do que será feito no local da construção. A contratação de profissionais para trabalhar neste tipo de projeto é fundamental, pois eles vão saber direcionar todos os passos que devem ser seguidos. E um desses passos é o licenciamento de obra junto à prefeitura. 

Essa autorização é emitida por todas as prefeituras do Brasil e cada uma tem uma legislação diferente. Obras em condomínio sem o devido cuidado e acompanhamento se tornam uma dor de cabeça ainda maior do que se não forem feitas por profissionais. 

Por isso que resolvemos fazer este artigo explicitando tudo sobre como o licenciamento funciona, quais os passos que devem ser seguidos para sua obtenção, quais os documentos que são exigidos, além de outras questões burocráticas. 

O que é licenciamento de obra junto à prefeitura?

Ter a sua casa construída com um projeto próprio e único é o sonho de muita gente. Porém, executar uma obra como essa requer seguir uma série de questões burocráticas e legais, que por muitas vezes se tornam uma pedra no sapato se não forem feitas corretamente. 

Uma obra feita sem o devido licenciamento pode ser notificada por órgãos competentes e, futuramente, dar uma dor de cabeça ainda maior para quem construiu aquele imóvel. Por isso, depois de comprar um terreno, um dos primeiros passos é obter junto à prefeitura o licenciamento de obras. 

Somente depois de ter essa autorização que os profissionais responsáveis pela construção podem seguir com os trabalhos sem correr o risco da obra ser embargada e livrando de maiores problemas, como multas. 

Mesmo com a legislação variando entre as cidades, algumas exigências são comuns entre os municípios para a obtenção do licenciamento de obra. Abaixo, confira quais são elas:

• obra que modifica a planta original das áreas comuns e em que há acréscimo de áreas — caso o seu projeto apresente a construção de piscinas, academia, garagens ou quadras, ele modificará a planta original do condomínio, exigindo o licenciamento; 
• obras que executam alteração de fachada ou que façam modificações na calçada;
• demolição; 
• obras situadas em locais cuja área é de proteção ambiental, tombada ou que seja vizinha de algum bem tombado. 

Especialmente os condomínios que se localizam em áreas com um contato maior com a natureza, próximo a praias ou a matas preservadas, o licenciamento municipal para obras será essencial. Desta forma que a prefeitura obtém as informações necessárias que garantem um projeto sustentável e que não vá prejudicar o meio ambiente. 

Quais os passos a seguir?

O primeiro passo é entrar em contato com o departamento de obras da sua cidade. Ele é o responsável pela emissão de autorização e fiscalizar todas as construções feitas no Município, de acordo com as questões urbanísticas legais. 

Depois deste contato, o responsável técnico da obra, seja ele um engenheiro ou arquiteto, fará a solicitação com os documentos necessários. Somente um profissional qualificado é capaz de fazer este trabalho seguindo todas as exigências. 

Vale ressaltar que é obrigatória a necessidade de um responsável pela obra, que fará todo o acompanhamento do projeto. É ele quem vai garantir que todo o projeto será executado de maneira segura e eficiente, atendendo à legislação e de acordo com as regras previstas pela prefeitura.

Os documentos necessários

Alvará de construção

Antes de construir um imóvel é preciso pedir um alvará de construção na prefeitura. Para obter tal aprovação, o tamanho da construção e do terreno devem seguir as regras municipais. Normalmente, a equipe de engenheiros ou arquitetos que entrega o projeto na prefeitura para avaliação. A partir deste momento os passos são os seguintes:

• Apresentar o projeto arquitetônico com os documentos complementares para que ele receba um número correspondente;
• O setor de obras vai checar os documentos e emitirá um visto sobre o projeto caso seja aprovado;
• Aprovado o projeto, o proprietário preencherá um requerimento de alvará de construção;
• Além dos documentos da obra, deve anexar os projetos complementares e comprovantes de pagamento de taxas aos conselhos de Engenharia ou Arquitetura. 
• É feita uma conferência da demarcação do lote ou fração (topografia).
• Depois, o departamento de licenciamento analisará a documentação e os projetos complementares e caso sejam aprovados, emitirá o alvará de construção.

Ligações de água e energia

Para que consiga o Habite-se, o responsável pela obra deve garantir que todas as ligações definitivas estejam instaladas. Depois de feito o pedido, a concessionária vistoriará o local para verificar se o projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção é igual à obra construída. Depois disso feito, o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do esgoto, é ativado. 

Habite-se

Este é o principal ponto da construção da obra. Este documento emitido pela prefeitura deve ser solicitado por requerimento feito pelo representante legal, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:

• Prova de quitação do imposto territorial urbano;
• Licença de instalações definitivas;
• Escritura registrada do terreno.
• Petição comunicando a conclusão da obra;
• Cópia do alvará de licença;
• Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado;

A patrir disso, a fiscalização tem o prazo de 15 dias para se manifestar. Se não estiver tudo nos conformes no ato da vistoria, a prefeitura concede prazo para ajustes, caso contrario será aplicada multa. 

O habite-se não é expedido se o imóvel não tiver fachada concluída, não tiver acesso Às partes concluídas sem condição de uso ou se a obra ainda estiver em contrução. A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos.

Certidão negativa de débito do INSS

Depois do Habite-se, deve ser solicitada a certidão negativa de débito (CND) do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). Ele serve para comprovar a regularidade de contribuições com a Seguridade Social e só é válida quando emitida eletronicamente.

A CND da construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis.

Escritura

O procedimento a seguir deve ser lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda) para validar sua propriedade. A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento. Confira os documentos a serem providenciados:

• Qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa de compra e venda entre as partes;
• Certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
• Certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor);
• Certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho (em nome do vendedor);
• Declaração do síndico (com firma reconhecida) que o condomínio está quitado;
• Guia do ITIV.

Conclusão

Atente-se, também, sobre a necessidade de ser aprovada a construção pela convenção de condomínio. A convenção é o contrato social do condomínio e está prevista no Código Civil. É obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio, assim como a elaboração do regulamento interno, que é parte integrante da convenção.

Como você pode ter percebido, ter a obra completamente licenciada demanda tempo e experiência. Para isso, contrate profissionais preparados e que entendam do assunto para demandar todo este trabalho. Clique no botão abaixo se você deseja entender mais sobre o assunto.